Atrakcyjne rozwiązania planu dla Osowej

Pojawia się szansa znowelizowania obecnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obejmujących ok. 36 ha do nowoczesnych standardów i prospołecznych potrzeb. Opracowywany od 2 lat plan nr 2157 obejmuje obszar między ul. Zeusa, Antygony, Raatza, do Wodnika, na którym zabudowa mieszkaniowa dopuszczona została ok. 25 lat temu, natomiast ostatnia nowelizacja była w latach 2007/2008. O planach dla Osowej pisze w liście do redakcji jeden z naszych czytelników, jednocześnie właściciel jednej z działek objętych planowaniem.


Zmieniający się klimat, standardy i oczekiwania społeczne kreują potrzebę kolejnej nowelizacji, której kluczowym elementem, dla władz miasta, jest zabezpieczenie przeciwpowodziowe całej dzielnicy poprzez powiększenie zbiornika retencyjnego Osowa II. Formuła powiększenia przewiduje podwójną funkcję rekreacyjno-zalewową. Kosztem właścicieli udostępniając mieszkańcom aż 23 tys. m2 (2,3 ha) terenu, pod publiczne funkcje rekreacyjne – łącznie z południowym stokiem do opalania przy zbiorniku.

Wszyscy razem deweloperzy mieszkaniowi w Osowej zabudowują rocznie ok. 1 ha terenu, stąd przy założeniu, że właściciele sprzedadzą wszystkie grunty, zabudowanie całego obszaru to proces, który zajmie ok. 30-stu lat – takie też są analizy Biura Rozwoju Gdańska.

Plan dla całego obszaru nieznacznie zwiększa liczbę potencjalnych mieszkańców, żeby zrekompensować właścicielom straty wywłaszczanych gruntów, wzrostu kosztów i ryzyk wywołanych zmianami prospołecznymi w planie.

Oprócz kwestii bezpieczeństwa przeciwpowodziowego nowelizowany plan wymusza na niektórych właścicielach, ryzykowne i kosztowne dla nich, funkcje usługowe, w tym tak potrzebne medyczne, opiekuńczo-oświatowe, edukacyjne oraz inne komercyjne, których tak w Osowej brakuje. Co jest skutkiem zbyt niskiej intensywności zabudowy i zbytniego rozproszenia mieszkańców-klientów. Plan celowo podnosi koncentrację mieszkańców w sąsiedztwie wymuszonych usług, aby zwiększyć ich rentowność i możliwość utrzymania, bo jest to główny powód nieutrzymywania się usług w Osowej.



Docelowy, rozłożony na 30-letni proces, wzrost liczby mieszkańców z 7 do 8,5 tys. skutkuje tym, że wg nowego planu rocznie w dzielnicy potencjalnie zamieszka ok. 50 osób więcej, niż wg obecnych planów. Będzie to stanowić śladową, niezauważalną różnicę w zatorach komunikacyjnych, których obawiają się mieszkańcy. Niewłaściwie postrzegają oni zmianę planu, jako pozwolenie na budowę i jednoczesny napływ 8,5 tys. mieszkańców przy obecnym systemie komunikacyjnym, a ten jest i będzie permanentnie rozbudowywany.

Warto zauważyć, że są to tereny położone zaledwie 500 m od PKM i 200 m przystanków autobusowych. Częstotliwość, a stąd atrakcyjność komunikacji masowej rośnie wraz ze wzrostem liczby użytkowników i odwrotnie. Nadto, wzrost liczby usług lokalnych spowoduje, że dzielnica będzie bardziej samowystarczalna, ograniczając przy okazji ruch do centrum.

Ze względu na zmianę systemu radarowego lotniska wreszcie w Osowej niektóre tereny uzyskały zgodę Urzędu Lotnictwa Cywilnego na zabudowę do wysokości 21m. Daje to możliwość realizacji atrakcyjnych budynków zbliżonych do architektury 7 kondygnacyjnych budynków Garnizonu we Wrzeszczu, które stanowiłyby skuteczny parawan dla dzielnicy mieszkaniowej od strefy przemysłowej.

Jednocześnie ze względu na wielokrotnie niższy współczynnik zabudowy dla terenu planu budynki stałyby o ponad połowę rzadziej. Więcej byłoby miejsca na place zabaw i zieleń dla mieszkańców dzielnicy, w tym drzewa wysokie, które wymagają odpowiedniej przestrzeni. W sumie chodzi o to, a by dla tej samej liczby mieszkańców, na tym samym obszarze, nie trzeba było budować 6 niższych budynków, a 4 wyższe i uzyskać dodatkową przestrzeń zieloną.

Wyższa zabudowa jest też korzystniejsza dla przyszłych mieszkańców, ponieważ w wyższych budynkach jest więcej ścian, a mniej dachów, stąd mieszkania są lepiej doświetlone, mają atrakcyjniejsze widoki, jest lepsze przewietrzanie między budynkami, krótszy jest czas zacieniania. Tu ważne jest, że istniejąca zabudowa mieszkaniowa rozdzielona jest z terenami objętymi planem 12-14 m pasem drogowym, czyli są to odrębne, samodzielne kwartały. Co więcej, w odpowiedzi na wnioski sąsiadów wprowadzono zabudowę kaskadową, pierwsza linia zabudowy z nowych planów, przy terenach zamieszkanych, będzie miała ograniczoną wysokość do 16m, aby wyeliminować oddziaływanie na zabudowę sąsiednią.

Nowy plan kształtuje przestrzeń w nowoczesnym ekologicznym i estetycznym duchu, wprowadzając zapisy o: rekreacyjnej zieleni przydomowej, wysokiej zieleni parkingowej, koncentracji zieleni, funkcjach rowerowych, zagospodarowywaniu opadów i ogrodach deszczowych, estetyce zabudowy, wymuszeniu wybudowania przejść większych terenów na przestrzał, rozwiązaniach dla niepełnosprawnych etc. – których obecne plany nie zawierają.

Wreszcie nowelizacja planu poprzez ww. zapisy o kształtowaniu zieleni oraz zmianę proporcji wskaźników wymusza na inwestorach wprowadzenie ok. 50% parkingów do kosztownych podziemnych hal garażowych, zwiększając udział terenów zieleni w stosunku do aktualnych planów, nadto nakazuje niejako ukryć parkingi za budynkami.

Nowy plan w niektórych miejscach wymusza pierzeję z usługami, czyli zabudowę wzdłuż i blisko chodnika. Stanowi ona kolejny ryzykowny i kosztowny dla właścicieli, a zwrócony ku mieszkańcom dzielnicy element urbanistyczny, tzw. polityki „wszędzie blisko”, także nieobecny w aktualnych planach.

Opracowana nowelizacja jest efektem 2 lat pracy w czasach covidowych ponad 100 zaangażowanych osób w tym: władz miasta, zespołów planistów BRG i Gdańskich Wód, radnych miejskich i dzielnicowych, branżowych osowskich społeczników, mieszkańców, właścicieli, hydrologów, hydrogeologów, architektów, adwokatów. Obok kluczowej roli władz miasta i właścicieli nieruchomości jako ponoszących bezpośrednie koszty finansowe zmian w planach, bardzo aktywnie pracowali radni, jako reprezentanci mieszkańców, którzy skutecznie zadbali o szerokie potrzeby społeczne.

Nie istnieje plan, który zadowoli wszystkich całkowicie. Możemy mieć albo tylko mieszkaniówkę i szukać wszystkiego poza dzielnicą, albo mieszkaniówkę z funkcjami podnoszącymi jakość życia nas wszystkich.

Podsumowując, rozwiązania zapisane w nowelizacji planu tworzą perspektywę lepszej jakości życia dla wszystkich Osowian, podnosząc im poziom bezpieczeństwa, komfortu i rekreacji. Wynikiem niezliczonych godzin wspólnych dyskusji i analiz wypracowano dobry kompromis, który warto zwieńczyć przyjęciem tej prospołecznej, zielonej nowelizacji. Więcej informacji na wkrótce organizowanym spotkaniu.

W. Dziecielski